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专家解读:在德国买房到底是什么样的流程呢?

2016-10-18 13:59:37来源:海外网字号:

海外网10月18日电 据开元网报道,近两年来,对德国购房和租房者来说,虽然房价一路飙升,但在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市,看房的人排成长龙;越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议;房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计,两年以来利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍以上。

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关于在德国购房这件事,肯定有很多朋友一头雾水,这可是一件投入上万的事情,不仔细了解一下流程,怎敢大胆下手?那么在德国买房到底是什么样的流程呢?今天就来给大家好好解读一下!

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1.看房阶段

  从看房阶段到签订购买合同之前这个阶段,需要考虑的问题很多,不仅仅是需要看“房子”本身,还需要看与房子的相关文件,未建新房(期房)的相关文件。

未建新房(期房)相关文件包括:土地册(Grundbuch),建房合同(Bauvertrag),划分声明(Teilungserklärung),结构说明书(Baubeschreibung),平面图(Grundrisse),能源明细(Energienachweis)。这些文件隐含的内容,往往比房子本身看上去如何,更加重要,这里面的每个文件的每句话,建议大家非常透彻地理解。

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房子本身需要考虑的因素主要包括:地段,功能布局是否合理并符合购买者需求,建筑能耗,朝向,采光,通风,噪音等等。

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在签订公证(Notar)合同之前,建议在以上两大方面,做好足够的功课。除此之外,还应对开发商的口碑有所了解,对于买方,往往承建公司的建筑质量和口碑比价格更加举足轻重。

2.签订购买合同

签订购买合同之后,到新房建造过程中,购房者常常遇到的最大两个误区就是:

  误区一:公证合同已经签了,房子(或新房的售楼书)也看过,这下可以放心了,后期不会有太多争议 。

往往购房者后期的特殊要求(Sonderwünsch)是主要会产生额外费用的方面,比如更换标配的地板,卫浴洁具,增加电源插座等等。这些改动的费用全部都会由购房者承担。而且报价方面可能会比市场价贵出一些。

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  误区二:公证合同已经签了,甚至首付款也付了,后续设计改动,购房者已经没有任何谈判的主动权。

每家开发商的买卖房屋合同差异差距都很大,有的在购房合同里明确写出,多少小时内修改设计产生的费用,对购房者不会额外的开销,如果没有规定的话,一般就需要购房者自己和开发商的设计部門沟通,当然,开发商的设计部門通常不大会对每一位客户付出太多的时间和精力。

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3.新房建造过程中

说到这个过程,购房者需要清楚的知道,按照合同规定,买方和卖方的权利和义务。在这个基础上,才能顺利和开发商打好交道,及时与开发商沟通并且书面确认,避免不必要的争议,以及不合理的额外开销。

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通常情况下,开发商在某些改动上有自主权,不需要争得买方的同意,同理,涉及到平面图修改等诸多方面,则需要与购房者协商。这一点,如果购房合同没有明确规定,后期发生争议的情况下,会对购房者产生额外的负担。

4.交房验收阶段

  误区:房子都建好了,不必请建筑师来验收,反正都完工了。

问题来了,房子真的建”好”了吗? 建筑构件质量合格吗?建好的房子真的符合规范吗?按图施工了吗?减料有没有,偷工有没有?瓷砖铺的不平,开放商说不可能一点误差没有,这是真的吗,依据是哪条法律,法规怎么规定的?

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在这个交房验收的阶段,买卖双方拥有不对等的建筑专业知识,使购房者与开发商打交道的过程中常常处于下风,无法据理力争。一般住宅的建筑大规模维修的期限在20到30年左右,新房的买卖不等同于普通商品的买卖,购买后在一定期限可以全款退换,新房作为一种定制的期货,通常有五年或者四年的保修期(主要看合同规定的法律依据),建筑师一般都比较清楚,房子的保修期是以交房验收那一天开始计算,这一天是在买卖双方都在场的情况下,对于这个大额的定制产品的最终交易与确认,能做的最后的检查,对建造施工质量最后的把关。涉及到专业知识,不是一朝一夕能够透彻学习的,建议直接委托经验丰富的建筑师,做全面的审核和最后的验收,维护大家作为购房者的权益,减少后续的麻烦,避免扯皮。

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责编:李瑞辰、樊小菲

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